Un recente vademecum del Notariato ha fatto luce sui vantaggi e sugli svantaggi del rent to buy, la formula di acquisto di un immobile preceduta da un periodo più o meno lungo di locazione, in cui una parte degli affitti concorre a generare il pagamento del valore del bene. Ma come funziona?
Cominciamo con l’ottica del proprietario / concedente. Per costui i vantaggi sono relativi al mantenimento della proprietà dell’immobile sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto. Inoltre, il proprietario riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone, e non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione. Naturalmente, di contro, egli non può imporre un obbligo di acquisto al conduttore; deve ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione, una volta cessati gli effetti del contratto; il carico fiscale rimane a suo carico; non può fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione; i costi da sostenere per le riparazioni straordinarie sono a suo carico.
E per l’acquirente? Per costui, invece, i vantaggi sono che può opporre ai terzi, per effetto della trascrizione del contratto, il diritto di utilizzare l’immobile e di acquistarlo; ha diritto all’acquisto dell’immobile; gli unici costi a suo carico, prima dell’acquisto, sono solo quelli di manutenzione ordinaria; il carico fiscale rimane a carico del proprietario. Gli svantaggi sono invece che è escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione e che perde la componente da imputare al prezzo di acquisto nel caso in cui non eserciti il relativo diritto.
Rent to buy, a chi si rivolge?
Da quanto sopra possiamo trarre qualche breve conclusione sul rent to buy e sulla sua convenienza. L’affitto può infatti essere estremamente redditizio per entrambe le parti, ma non è certo adatto a tutti.
Per esempio, l’affitto del rent to buy può essere una buona opzione per coloro che desiderano acquistare una casa, ma che al momento non sono in grado di farlo. È la soluzione migliore per coloro che:
- hanno intenzione di rimanere a casa per un po’ di tempo
- non hanno abbastanza soldi per l’acconto, ma stanno lavorando per ottenerlo
- hanno un punteggio di credito troppo basso per poter ottenere un mutuo con gli istituti di credito
- sono in grado di permettersi un affitto mensile più alto di quello che potrebbero pagare altrove.
Ricordate in ogni caso che il pagamento di un canone di locazione con il rent to buy sarà più alto di quello di un affitto standard nella vostra zona, perché pagate un importo aggiuntivo oltre all’affitto normale. Anche se ora dovete pagare di più, se l’acquisto della casa si conclude i vostri pagamenti aumentati si trasformeranno in un investimento…
Insomma, come avviene per ogni operazione finanziaria, che coinvolge un bene così importante come la casa, il nostro suggerimento non può che essere quello di valutare attentamente, caso per caso, se sia o meno quello che cercate o se ci siano delle alternative più utili per soddisfare le vostre esigenze abitative.
